7月11日，中银证券发布房地产行业第27周周报。

本周新房、二手房成交环比增速均由正转负，同比降幅均扩大。土地市场环比量价齐升，土地溢价率同环比均提升。

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核心观点

本周新房成交环比增速由正转负，同比降幅小幅扩大。40 城新房成交面积为 284 万平方米，环比下降 51.8%，同比下降 32.1%，同比降幅较上周扩大了 0.49 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-49.1%、-44.5%、-63.8%，同比增速分别为-24.0%、-32.2%、-41.4%，一、三四线城市同比降幅较上周分别扩大了 9.9、22.3个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了 11.2 个百分点。

二手房成交环比增速由正转负，同比降幅有所扩大。18 城二手房成交面积为 150 万平方米，环比下降 24.2%，同比下降 10.2%，同比降幅较上周扩大了 8.95 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-40.0%、-23.0%、-13.6%，同比增速分别为-13.1%、-14.5%、4.5%，一、二线城市同比增速较上周分别下降 21.3、10.8 个百分点，三四线城市同比增速较上周上升了 15.5 个百分点。

新房库存面积环比下降，同比上升；去化周期环比上升，同比下降。12 城市新房库存面积为 9770 万平，环比下降 0.9%，同比上升 2.2%；去化周期 13.2 个月，环比提升0.2 个月，同比下降 0.2 个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为-1.4%、-0.2%、0.5%，同比增速分别为 14.7%、-11.3%、-7.8%。一、二、三四线城市去化周期分别为 14.1、11.0、31.7 个月，一线城市环比下降 0.1 个月，二、三四线城市环比分别上升 0.5、1.5 个月，一、二、三四线城市同比分别提升 2.10、1.04、0.02 个月。

土地市场环比量价齐升，土地溢价率同环比均提升。百城成交土地规划建面为 6006万平，环比上升 86.4%，同比下降 22.0%；成交总价为 1437 亿元，环比上升 104.2%，同比下降 20.6%；楼面均价为 2393 元/平，环比上升 9.6%，同比上升 1.8%；土地溢价率为 4.1%，环比提升 2.5 个百分点，同比提升 0.7 个百分点。

本周房企国内债券发行规模同环比均上升。2023 年第 27 周房地产行业国内债券总发行量为 156.6 亿元，同比上升 1.7%，环比上升 44.8%。总偿还量为 116.2 亿元，同比上升 2.4%，环比下降 20.5% ；净融资额为 40.4 亿元。

板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为 0.3%，较上周下降 0.5pct，房地产行业相对收益为 0.7%，较上周下降 0.6pct。房地产板块 PE 为 12.16X，较上周上涨 0.2X。本周（7.3-7.9），北上资金对汽车、通信、交通运输加仓金额较大，分别为 25.08、19.03、10.53 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.78%（上周为-0.75%），净买入-0.55 亿元（上周净买入 3.78 亿元）。

投资建议

本周各地持续在出台楼市放松政策，江苏徐州主城区实行卖旧买新的购房补贴政策，以支持改善型住房需求的释放；江苏镇江上调公积金贷款额度。政策的发力点仍主要聚焦于购房补贴、提高公积金贷款额度等这类降低购房成本、支持改善性需求的政策。但中银证券认为，现阶段，此类政策对需求的提振较为有限，当前制约需求和行业销售的根本原因仍是居民购房信心和收入预期较差。

现阶段建议聚焦行业 alpha 机会，中银证券建议关注两条主线：1）开发类企业中内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司，主要包括主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，在行业见底复苏后的弹性较大：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团。2）REITs相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方：大悦城、光大嘉宝、中新集团、中国国贸。

风险提示

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。